Eindejaarstips 2018: Tips voor de woningeigenaar

In deze tips hebben wij zo veel mogelijk rekening gehouden met de plannen van het kabinet voor volgend jaar. Een aantal van deze plannen is echter nog niet definitief. Deze moeten nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd. Welke dat zijn, kunnen wij u uiteraard vertellen. In overleg bekijken we of het verstandig is wel of geen stappen te zetten.

Schenk vrijgesteld ten behoeve van eigen woning

Per 1 januari 2017 bestaat een schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Voor 2018 bedraagt deze vrijstelling € 100.800. Deze vrijstelling kan onder voorwaarden gespreid over drie opeenvolgende jaren benut worden. De geschonken bedragen moeten uiterlijk in het tweede kalenderjaar na het kalenderjaar waarin de eerste schenking is gedaan, worden gebruikt voor de eigen woning.

De vrijstelling is niet beperkt tot schenkingen tussen ouders en kind. Hierdoor kan er ook buiten de gezinssituatie gebruik worden gemaakt van de vrijstelling. Wel blijft de beperking van kracht dat de begunstigde tussen 18 en 40 jaar moet zijn (als de schenking gespreid plaatsvindt, moet op alle momenten aan deze voorwaarde worden voldaan). Degene die de schenking ontvangt, moet deze gebruiken voor de eigen woning. Het gaat om de verwerving of verbouwing van een eigen woning, de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming met betrekking tot die woning en de aflossing van de eigenwoningschuld of de restschuld na verkoop van de eigen woning.

Let op! De verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is eenmalig. De verkrijger kan hier maar eenmaal per schenker gebruik van maken. Heeft u als schenker ten aanzien van dezelfde verkrijger in 2010 tot en met 2014 al gebruikgemaakt van de toenmalige verhoogde schenkingsvrijstelling, dan is dit vanaf 2017 niet meer mogelijk. Heeft u in 2015 of 2016 eenmalig een bedrag voor de eigen woning onder de verhoogde schenkingsvrijstelling geschonken (maximaal € 52.752 respectievelijk € 53.016) aan uw zoon of dochter, dan mag u dit bedrag in 2018 nog aanvullen tot € 100.800.

Spreid de schenking over drie jaren en voorkom boeterente

Vanaf 2017 is het ook mogelijk om de hoge schenkingsvrijstelling van € 100.000 respectievelijk
€ 100.800 te gebruiken voor een schenking die u spreidt over drie achtereenvolgende jaren. Als de ontvanger van de schenking deze gebruikt voor aflossing van de schuld inzake de eigen woning, kan hierdoor de boeterente misschien (deels) worden voorkomen. Wel moet de ontvanger op alle momenten voldoen aan de leeftijdsgrens. Als iemand bijna 40 is, zijn gespreide schenkingen dus niet mogelijk.

Los uw geringe hypotheekschuld af

Als u geen hypotheekrente in aftrek brengt, hoeft u ook geen eigenwoningforfait bij te tellen. Om die reden kan het verstandig zijn om een lage hypotheekschuld af te lossen. Bijkomend voordeel is dat hiermee ook uw box 3-vermogen lager wordt en u dus ook minder belasting in box 3 betaalt. Uiteraard moet u dan wel zorgen dat u uiterlijk 31 december 2018 aflost.

Let op! Deze regeling wordt vanaf 2019 over een periode van dertig jaar geleidelijk afgeschaft. Uw voordeel zal dus per jaar kleiner worden en uiteindelijk verdwijnen.

Let op! Bedenk vooraf of u mogelijk op een later moment geen ander bestedingsdoel heeft voor het voor de aflossing gebruikte box 3-vermogen. Indien u later opnieuw een hypotheek voor uw woning afsluit, is de rente namelijk niet meer aftrekbaar.

Onderzoek rentemiddeling

Rentemiddeling biedt een mogelijkheid om tegen een lagere hypotheekrente te lenen, zonder dat ineens de boeterente vanwege vervroegd aflossen betaald hoeft te worden. Bij rentemiddeling is de boeterente namelijk niet ineens verschuldigd, maar wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Hiermee wordt een lagere hypotheekrente ineens bereikbaar voor een veel grotere groep. Onderzoek daarom of in uw situatie rentemiddeling een mogelijkheid is.

De boeterente bij rentemiddeling is eveneens aftrekbaar. Naast de boeterente kan het rentepercentage ook verhoogd worden met andere opslagen die geen verband houden met de boeterente. Bijvoorbeeld een opslag voor het risico van vroegtijdig aflossen van de hypotheekschuld. Deze andere opslagen, boven op de hypotheekrente en de boeterente, mogen in totaal niet hoger zijn dan 0,2%. In dat geval is er ook sprake van renteaftrek voor de andere opslagen.

Let op! Als het percentage van de andere opslagen hoger is dan 0,2%, kan over de gehele andere opslag geen rente worden afgetrokken. U moet dan de betaalde rente herrekenen naar de rente die u mag aftrekken als betaalde hypotheekrente.

Dubbele woonlasten? Maak gebruik van de verhuisregelingen

Staat uw voormalige, leegstaande woning te koop of bent u nog niet verhuisd maar heeft u al wel een nieuwe woning aangeschaft, dan heeft u gedurende het jaar waarin de woning leeg kwam te staan en de drie jaren daarna renteaftrek voor beide woningen.

Staat uw voormalige eigen woning na de verhuur weer leeg, dan heeft u wederom recht op hypotheekrenteaftrek tot het einde van dezelfde driejaarstermijn van de verhuisregeling.

Let op! Eindigt de verhuurperiode van uw woning na deze driejaarstermijn, dan gaat uw woning bij aanvang van de verhuurperiode definitief over naar box 3.

Betaal hypotheekrente vooruit

Valt uw inkomen in 2019 in een lager tarief dan in 2018 en/of wilt u uw box 3-vermogen verlagen, dan is het wellicht financieel aantrekkelijk om in 2018 uw hypotheekrente vooruit te betalen. Uw hypotheekrente wordt in 2018 dan nog afgetrokken tegen het hogere tarief en uw box 3-vermogen zal per 1 januari 2019 lager zijn. Trekt u de hypotheekrente in 2018 af tegen het tarief van de hoogste schijf, dan behaalt u in ieder geval een voordeel van 0,5%-punt. Het maximum waartegen u de hypotheekrente mag aftrekken, wordt in 2019 namelijk verder verlaagd van 49,5 naar 49%. De aftrek van hypotheekrente en andere aftrekposten zal vanaf 2020 versneld worden afgebouwd naar 37,05% in 2023.

Let op! U mag maximaal de in 2018 vooruitbetaalde hypotheekrente van het eerste halfjaar van 2019 in 2018 in aftrek brengen.

Let op! Het tarief van de 2e en 3e schijf daalt in 2019 van 40,85% naar 38,1%, een verschil van 2,75%-punt!

Plan verkoop eigen woning slim rondom de jaarwisseling

Verkoopt u uw eigen woning, dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris voor 1 januari 2019 plaatsvindt. Als u de ontvangen koopsom namelijk niet direct gebruikt voor de aankoop van een nieuwe eigen woning, valt deze per 1 januari 2019 in box 3. U kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 2 januari 2019.

Tip: Plan de overdracht van uw eigen woning bij de notaris slim en bespaar box 3-heffing. Draagt u uw eigen woning bij de notaris over voor 1 januari 2019 en wendt u de ontvangen koopsom nog voor 1 januari 2019 aan voor de koop van een nieuwe eigen woning bij de notaris? Dan valt de ontvangen koopsom niet in box 3.

Let op! Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat uw koper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft.

Plan koop eigen woning slim rondom de jaarwisseling

Koopt u een eigen woning en betaalt u deze aankoop (gedeeltelijk) met eigen geld? Dan kan het financieel nadelig zijn wanneer de overdracht bij de notaris na 1 januari 2019 plaatsvindt. Het eigen geld behoort dan namelijk per 1 januari 2019 nog tot uw vermogen in box 3. U kunt de belastingheffing in box 3 eenvoudig voorkomen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 29 december 2018.

Let op! Het schuiven met de datum is niet altijd eenvoudig, omdat uw koper mogelijk een tegenovergesteld belang heeft.

Plan onderhoud aan uw monumentenpand fiscaal optimaal

Particuliere eigenaren kunnen de kosten van onderhoud aan hun rijksmonumentenpand in 2018 nog voor 80% fiscaal in aftrek brengen. Vanaf 2019 is dit niet meer mogelijk en kunt u gebruikmaken van een subsidieregeling. In de nieuwe regeling krijgt u een subsidie van maximaal 38% van de kosten.

De nieuwe subsidieregeling kent een budget van € 87 miljoen per jaar. Als de aanvragen het budget overschrijden, wordt het percentage van 38% naar beneden aangepast, zodat alle aanvrager in aanmerking komen voor de subsidie. Het voordeel neemt daardoor dus af. U kunt dat moeilijk van tevoren inschatten.

De subsidie moet u tijdig aanvragen en dat gaat niet via de aangifte inkomstenbelasting. U moet dat digitaal doen in maart of april van het volgende jaar.

Let op! Er schuilt wel een addertje onder het gras. Er komt namelijk een toets op de kwaliteit, alvorens de nieuwe subsidie wordt toegekend. Doel van de nieuwe regeling is namelijk een betere besteding van de middelen. Bovendien zijn onderhoudskosten aan bepaalde niet-monumentale onderdelen nu wel aftrekbaar, maar delen die straks niet mee in de subsidies. De subsidie is alleen van toepassing op woningen die als eigen woning functioneren of als woning worden verhuurd. Bij verbouwingen boven € 70.000 moet tevens een inspectierapport beschikbaar zijn (maximaal vier jaar oud), ook al komt maar een deel van de verbouwingskosten voor subsidie in aanmerking.

Verhuur tweede woning aan uw kind(eren)

Heeft u al dan niet studerende kinderen die nauwelijks een betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden en beschikt u over voldoende privévermogen in box 3? Overweeg dan een woning te kopen en aan hen te verhuren. Dit heeft verschillende fiscale voordelen.

De eventuele waardestijging van de woning is onbelast, de ontvangen huur eveneens. Uw kinderen hebben waarschijnlijk recht op huurtoeslag, dus u kunt hier met de huur rekening mee houden en iets meer huur vragen. Die moet wel zakelijk zijn, maar is de huur ondanks de huurtoeslag toch nog te hoog voor uw kinderen, dan kunt u een deel van de huur terugschenken. Een schenking tot € 5.363 per kind is in 2018 onbelast.

Let op! Koppel de schenking wel los van de huurbetalingen en ga dit bijvoorbeeld niet met elkaar verrekenen!

Een extra voordeel voor u is dat de waarde van de woning in box 3 slechts gesteld wordt op een deel van de WOZ-waarde, vanwege de verhuurde staat van de woning. Zo beschikken uw kinderen over niet te dure woonruimte, terwijl u nog een mooi rendement maakt!

Tip: Verhuurt u bijvoorbeeld een woning met een WOZ-waarde van € 300.000 voor € 500 per maand aan uw kind, dan telt de woning slechts voor € 153.000 mee in box 3.