Nieuwe box 3-heffing in discussie

Kort na het aantreden van het nieuwe kabinet was er veel commotie over de nieuwe box 3 wetgeving die vanaf 2028 moet gaan gelden. Het nieuwe kabinet gaf in het Coalitieakkoord aan al snel na de ingang van de nieuwe “Wet werkelijk rendement box 3” in 2028 die weer te willen wijzigen naar nog meer heffing op basis van vermogenswinstbelasting.

De Wet is op 12 februari na vele maanden voorbereiding en discussie door de Tweede Kamer geloodst, maar kort daarna verschenen allerlei commentaren inclusief zelfs buitenlandse. Minister Heinen schrok daar zo van dat hij zelfs zei dat de net aangenomen Wet terug moest naar de tekentafel. Uiteindelijk lijkt het met een sisser af te lopen en zal er niet heel veel veranderen aan die Wet.

In dit artikel behandelen we kort de stand van zaken en de belangrijkste ontwikkelingen rond box 3.

Stand van zaken huidige box 3

Veel particulieren hebben inmiddels hun aangifte inkomstenbelasting 2025 ingevuld met daarin de mogelijkheid om werkelijk rendement in box 3 in te vullen indien dat gunstiger was dan het wettelijke forfaitaire rendement. Voor eerdere jaren kan het formulier “Opgaaf werkelijk rendement” (OWR) ingediend worden. Velen hebben dat al gedaan. Het schijnt dat er al 500.000 opgaven zijn ingediend. De Belastingdienst verwacht dat de behandeling daarvan nog minimaal tot in de loop van volgend jaar zal duren. Onlangs is de Belastingdienst begonnen met het vaststellen van aanslagen en verminderingen inkomstenbelasting 2020 op basis van de ingevulde OWR formulieren.

Schade voor Staatskas valt mee

De eerste geluiden zijn dat de gevolgen voor de Staatskas van het kerstarrest uit 2021 meevallen. Dat arrest heeft uiteindelijk geleid tot de mogelijkheid van tegenbewijs door een lager werkelijk rendement aan te tonen dan het forfaitaire rendement. In de afgelopen jaren was het werkelijk rendement echter vaak niet lager omdat in de meeste jaren de vastgoedwaarden en koersen van effecten gestegen zijn. Een uitzondering is het slechte beursjaar 2022. Met name over dat jaar 2022 zijn daarom veel formulieren OWR ingediend die tot verlaging van aanslagen zullen leiden.

Nadelen voor vastgoedeigenaren

Dat de schade voor de Staatskas meevalt komt voor een belangrijk deel ook door het feit dat veel vastgoedeigenaren waarschijnlijk niets hebben aan de mogelijkheid om te kiezen voor het invullen van een lager werkelijk rendement. Bij het berekenen van hun werkelijke rendement in box 3 mogen namelijk geen kosten in aftrek gebracht worden onder de huidige wet tot en met 2027. Daarover zou geprocedeerd gaan worden bij de Europese rechter, maar daarover blijft het de laatste tijd stil. Zo’n procedure pleegt sowieso diverse jaren te duren.

Verder speelt voor vastgoedeigenaren een rol dat vanaf de aangifte inkomstenbelasting 2026 die volgend jaar aan de orde is bij de berekening van het werkelijke rendement ook een bijtelling voor een tweede woning moet worden meegeteld over de dagen dat die niet verhuurd wordt en dus zelf gebruikt kan worden.

Vanaf 2028 box 3 heffing over werkelijk rendement

De afgelopen jaren is er veel geschreven en gediscussieerd over de oude, de huidige en de toekomstige box 3-wetgeving. Op 12 februari 2026 heeft de Tweede Kamer de “Wet werkelijk rendement box 3” aangenomen. Vanaf 2028 wordt het werkelijke rendement belast. Dat bestaat uit de jaarlijkse reguliere voordelen plus de waardeontwikkeling.

De nieuwe  box 3 berekening vanaf 2028 lijkt veel op de huidige tegenbewijsregeling waarbij tot en met 2027 gekozen kan worden voor aangeven van werkelijk rendement als dat lager is dan het forfaitaire rendement. Tot en met 2027 mag bij de berekening daarvan echter geen rekening gehouden worden met kosten, maar vanaf 2028 mag dat wel. Een ander verschil is dat waardeontwikkeling van vastgoed in box 3 vanaf 2028 niet jaarlijks maar pas bij realisatie belast zal worden, dus meestal bij verkoop. Voor effecten en andere beleggingen buiten vastgoed geldt dat niet. Het totale werkelijke rendement daarvan wordt jaarlijks belast.

Hogere heffing vanaf 2028?

Vooral over die heffing over waardestijgingen zonder dat er een verkoopopbrengst is behaald, ontstond in het eerste kwartaal veel commotie. Waarschijnlijk volgen op Prinsjesdag nog enkele wijzingen van de nieuwe box 3 heffing vanaf 2028, maar daarmee zal niet heel veel veranderen.

In toekomstige artikelen zullen we op verdere gevolgen en details ingaan. Nu beperken we ons tot een korte conclusie dat de nieuwe wet vanaf 2028 weinig aan de verschuldigde box 3-heffing verandert voor wie uitsluitend of vooral spaargeld heeft of voor wie belegt en daarmee een rendement van 6% per jaar behaalt. Maar een fors hogere box 3 heffing dan tot en met 2027 zal aan de orde zijn voor wie vanaf 2028 in een goed beursjaar een veel hoger rendement behaalt dan 6% of vastgoed verkoopt dat sinds 2028 veel meer dan 6% gemiddeld per jaar in waarde is gestegen.

Voor vragen over de gevolgen in uw persoonlijke situatie kunt u terecht bij uw belastingadviseur van Lansigt.
drs. Wim de Kok