Voordelige familiehypotheek

Veel vermogende ouders profiteren van de voordelige familiehypotheek om hun kinderen te helpen bij de aankoop of verbouwing van een eigen woning. Uit recente fiscale rechtspraak blijkt dat de fiscus vindt dat families het met de rente niet te bont moeten maken.

Vaak wordt bij dergelijke familiehypotheken een hoge rente afgesproken. Dat is voor zowel de ouders als de kinderen voordelig. De rente is bij de kinderen aftrekbaar en levert dus een besparing van inkomstenbelasting op. De lening moet dan wel aan de fiscale eisen voor een eigenwoninglening voldoen. Dat is eenvoudig te regelen. Dat kan ook via een onderhandse overeenkomst van geldlening buiten een notaris om, want een echte hypotheek is niet nodig.

Voor de ouders is de rente onbelast. De vordering valt bij de ouders namelijk in de zogenaamde box 3 voor de inkomstenbelasting en komt in de plaats van het spaargeld dat voor de lening gebruikt is. Dat verandert dus niets aan de belastingdruk van de ouders.

Vanwege dat verschil (aftrek bij de kinderen, onbelast bij de ouders) wordt de rente tussen ouders en kinderen meestal zo hoog mogelijk vastgesteld. Wat de kinderen netto meer kwijt zijn aan hun ouders dan aan een bank, kunnen zij via een afzonderlijke schenking binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling terugkrijgen van hun ouders. De ouders houden dan nog steeds meer over dan wanneer zij het geld op een spaarrekening laten staan met de huidige zeer lage rente. Per saldo is de familie voordeliger uit dan wanneer de kinderen bij een bank geld zouden lenen.

In veel gevallen wordt bij familieleningen 6% rente gehanteerd, omdat die rente in Successiewet wordt gebruikt. Daarmee schijnt de Belastingdienst tegenwoordig moeite te hebben vanwege de steeds verder gedaalde bankrente. Gezien de huidige rentestanden is 6% waarschijnlijk te hoog voor leningen die nu starten of waarvan de renteherzieningsdatum aan de orde is. Discussie met de Belastingdienst valt niet uit te sluiten. In recente rechtspraak werd een rente van 9% gecorrigeerd naar 4,5%, hierbij werd uitgegaan van de destijds bij het aangaan van de lening in 2015 passende bankrente voor hypotheken met een vergelijkbare looptijd (dat was 3%) verhoogd met een opslag van 1,5%. De hypotheekrente is inmiddels verder gedaald.

Afhankelijk van de looptijd en zekerheden kan bij nieuwe leningen of renteherzieningen beter bijvoorbeeld in plaats van 6% maximaal 4% rente tussen ouders en kinderen gehanteerd worden. Dat is nog altijd fiscaal en financieel aantrekkelijk voor de familie. Overigens is nog wel van belang dat het voordeel steeds kleiner wordt omdat de aftrek van woningrente tegen een steeds lager belastingtarief plaats gaat vinden. In 2020 is dat nog tegen 46% en in de komende jaren wordt dat ieder jaar 3 procentpunt lager tot het uiteindelijke aftrektarief vanaf 2023 van 37,1%.

Uw relatiebeheerder of fiscalist bij Lansigt kan hierover in uw specifieke situatie adviseren en de benodigde stukken opstellen.